Les Formations Immobilières de Frédéric 3.3.6

[jmartin]

Bonjour à tous,
Pour faire suite aux échanges avec Frédéric sur Instagram, je pose ici notre projet pour lequel nous sommes encore dans le flou, notamment fiscal.

Bien : F3 de 69m2 dans une zone touristique intense de la région parisienne, financé sur 25 ans à 1,7% avec report de 2 ans (paiement uniquement des intérêts les 2 prochaines années), sur la base d'une location nue, en nom propre (1er investissement).

Notre idée de Base était de faire une courte durée pour profiter à plein du tourisme... La zone, en courte durée, à un taux moyen d'occupation de 72% sur ce type de bien, après étude de marché.

Avec l'actualité du moment, nous avons un doute sur cette stratégie de courte durée.

Ci-dessous nos calculs de rentabilité par stratégie :

Location Nue :

• Déf. Micro : Rendement Brut : 4,11% / Rendement Net : 2,27% pour un loyer à 1150€ HC

• Déf. Réel : Rendement Brut : 4,11% / Rendement Net : 2,57% pour un loyer de 1150€ HC

Location Meublée :

• LMNP Micro : Rendement Brut : 4,76% / Rendement Net : 3,01% pour un loyer à 1350€ HC

• LMNP Réel : Rendement Brut : 4,76% / Rendement Net : 4,14% pour un loyer de 1350€ HC (calcul ne prenant pas en compte aucune optimisation (amortissement, autres charges déductibles, ...)

Location Meublée en courte durée :

• LMNP Réel : Rendement Brut : 8,41% / Rendement Net : 7,68% pour un CA de 28645€ (calcul ne prenant pas en compte aucune optimisation (amortissement, autres charges déductibles, ...)

Nous envisageons aussi la vente du bien, mais encore, avec l'actualité du moment, il risque d'y avoir pléthore de bien au même moment...

Merci par avance pour vos conseils.

[frederic]

Bien : F3 de 69m2 dans une zone touristique intense de la région parisienne, financé sur 25 ans à 1,7% avec report de 2 ans (paiement uniquement des intérêts les 2 prochaines années), sur la base d'une location nue, en nom propre (1er investissement).

Notre idée de Base était de faire une courte durée pour profiter à plein du tourisme... La zone, en courte durée, à un taux moyen d'occupation de 72% sur ce type de bien, après étude de marché.

Avec l'actualité du moment, nous avons un doute sur cette stratégie de courte durée.

Tu sais la courte durée va être chamboulée et impacté, mais d'ici quelques mois, les travailleurs vont devoir de nouveau se loger, les touristes reviendrons. Mais attention, acheter un bien juste pour faire de la courte durée, sans tenir compte de la location "traditionnelle" tu vas au devant de déception et de perte d'argent.

Location Nue :
Déf. Micro : Rendement Brut : 4,11% / Rendement Net : 2,27% pour un loyer à 1150€ HC
Déf. Réel : Rendement Brut : 4,11% / Rendement Net : 2,57% pour un loyer de 1150€ HC
Location Meublée :
LMNP Micro : Rendement Brut : 4,76% / Rendement Net : 3,01% pour un loyer à 1350€ HC
LMNP Réel : Rendement Brut : 4,76% / Rendement Net : 4,14% pour un loyer de 1350€ HC (calcul ne prenant pas en compte aucune optimisation (amortissement, autres charges déductibles, ...)
Location Meublée en courte durée :
LMNP Réel : Rendement Brut : 8,41% / Rendement Net : 7,68% pour un CA de 28645€ (calcul ne prenant pas en compte aucune optimisation (amortissement, autres charges déductibles, ...)

Franchement, avec des taux de rendements si bs, tu est obligatoirement en déficit, tu ne payer pas tes crédits et tes charges... Ce sont des rendements de pères de famille, mais top bas pour espérer gagner de l'argent.

Et franchement faire de la location courte durée pour avoir du 8%, c'est travailler pour pas grand chose... Pour ma part je passe mon tour, ce genre de bien n'est pas fait pour de la courte durée, ni pour espérer faire du cash-flow.
Si encore tu avais acheté cash sans prendre d'emprunts, pour faire un placement, (et encore c'est pas vraiment rentable)

Nous envisageons aussi la vente du bien, mais encore, avec l'actualité du moment, il risque d'y avoir pléthore de bien au même moment...

Tu as acheté depuis quand ?
Tu ferais une plus value ?
On ne vend pas au son du canon (en cas de guerre) tu vas y laisser des plumes.

Pour ma part, un bien comme cela, je ne le regarde même pas.

[jmartin]

Bonjour Frédéric et Merci pour cette réponse.

Tu as tout à fait raison, c'est pour cela que nous avons monté le dossier sur la base d'une location nue.

Petite précision, c'est du VEFA qui sera livré fin septembre (peut-être plus selon les restrictions actuelles). Nous avons ciblé ce bien pour 3 raisons : l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. C'est une zone dynamique en pénurie de logement dans le quartier le plus recherché actuellement.
A aujourd'hui, ce crédit ne nous "coûte" que les intérêts durant les 2 prochaines années, ce qui rehausse le rendement sur cette période. Je n'ai pas fais les calculs afin d'estimer cette rentabilité.
Aussi, nous pensons à le revendre à la fin des 3 ans, si tant est que nous faisions du déficit réel ou 2 ans si micro-foncier. Les calculs restent à faire...

Bref, comme tu le vois, notre réflexion est encore ouverte. Nous avons fais, comme bon nombre de débutant, les choses à l'envers : "acheter avant de se former".

Ce projet est donc un excellent cas d'école

[frederic]

Il est en VEFA, mais vous avez pris en défiscalisation ?

Un achat en VEFA, des que vous l'achetez, vous perdez de l'argent (on paye la TVA, et les prix sont toujours plus cher que ans l'ancien). Si vous vendez dans les 3 ans, vous allez y laisser des plumes.

Votre cas nécessite une étude spécifique, car le VEFA et bon quand on veut acheter une résidence principales et avoir des prestation neuves et plutôt haut de gamme. Pour des investisseurs, c'est rarement (jamais) une bonne affaire.

Je ne suis pas sur que la vente soit une bonne opération pour vous

[jmartin]

Bonjour Frédéric,
Bien vu. En effet, nous savions que cet investissement n'était viable qu'a certaines conditions et c'est pourquoi nous avions comme stratégie la courte durée. Je le répète, l'emplacement est clé dans la zone.

Cette crise nous amène à repenser notre stratégie, c'est ce que nous faisons.

D'ailleurs, je me renseigne sur les différents fiscalités et, de ma compréhension, le fiscalité "nu" n'a de sens que s'il y a des travaux, sinon difficile d'être en déficit.
Dans notre cas, même avec les intérêts d'emprunt nous devons mettre quelques centaines d'€ de notre poche tous les mois...

Pourrais-tu parler de ce type de fiscalité ? En effet, la plupart des "formateurs" parlent le plus souvent de la SCI. Chose que je comprends pour la récurrence des investissements.

Merci,
J

[frederic]

Pour moi un bien doit être rentable en nu pour qu’ensuite en l’optimisant il devienne hyper rentable.

Dans votre cas ça reste un investissement ou vous devez faire un effort d’épargne pour avoir le bien payé dans 20 ans.

Ces sont des des modes d’investissement différents.

Après la courte durée n’est pas morte. Amis il faudra de long mois pour que la confiance revienne et que les gens relouent comme avant.

Votre cas est particulier et difficile de la traiter en suivant des formateurs. Il vous faut du sur mesure avoir de professionnel à qui vous expliquez toute la situation (économique patrimoine, objectif, etc).

Malheureusement un bon emplacement ne fait pas tout plus le bien est bien placé et plus il est cher et donc plus il est compliqué à rentabiliser pr des loyers. Après peut être que dans 10 ans vous aurez fait une plus value importante et vous résorberez vos pertes.

Le prix d’achat est ce qui rend un bien rentable ou pas.