Frédéric Immobilier

Frédéric Immobilier

Biographie

Investisseur immobilier, spécialiste des immeubles de rapport, stratégie investissement, location courte durée (Airbnb, Booking, etc.)

Frédéric Magusto: frederic@magusto.com
Phone: +(33)07 56 85 79 79

Investisseur immobilier, je suis à la tête de 2 SCI, et j’ai aussi des biens en nom propre en location nue, et aussi en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Je suis vraiment investisseur Immobilier depuis 2016, date à laquelle j’ai acheté mon premier immeuble de rapport de 4 étages composé de 7 logement (4 T1 plus de 25m2, un T2 de 35m2, Un T2 de 38m2 et un duplex de 60 M2). C’est mon immeuble préféré, car il était refait à neuf et il me rapporte 14% net. Et 1500€ de cash-flow.

Depuis je l’ai encore optimisé en mettant 4 appartements en meublé, et un en Airbnb. Les rendements ont explosés. Le cash-flow est à plus de 2500€.

Pour cet achat j’ai mis un apport de 10.000€ seulement. par la suite je n’ai plus mis d’argent en cash pour mes immeubles, ils sont tous acheté avec crédit de 120% (frais de notaires inclus, et parfois même des travaux).

Avant cet achat, j’étais propriétaire de ma résidence principale (Achetée à credit en 2010), et j’avais aussi acheté un appartement sur plan Dans une résidence de standing que j’ai passé moi même en défiscalisation. Je viens d’ailleurs de vendre cet appartement pour 100.000€. Il a été payé en totalité par les réductions d’impôts et les locataires (pas une seule journée de vacances locatives) en 9 ans J’ai,acheté,un emplacement numéro 1 en centre ville à côté de la gare dans une ville de 24.000 habitants.

En 2017 j’ai acheté un autre immeuble, à rénover composé d’une boutique, et 6 logements. Il a été acheté au sein d’une SCI dont je suis actionnaire avec ma femme et ma fille. Un agent immobilier m’a contacté, car il a une offre d’achat sur ce bien avec pour moi une plus value de 50.000€. Je ne sais pas encore si je vais vendre ou pas.

Puis j’ai encore acheté un autre immeuble de 7 logements de 480m2 dans le département de la Marne (51). Je vais d’ailleurs revendre cet immeuble avec une plus value de 100.000€ Et l’acheteur fera encore une belle opération si il fait des travaux de rénovation et divise un T4 en deux T2. Il y a la possibilité de faire des Airbnb, l’immeuble se trouve dans les villes cotées et sur la route du champagne

Peu de temps après, j’ai acheté un appartement car je suis tombé sur une super affaire avec zéro travaux et loué sans coupure depuis que je l’ai (juin 2017) avec un rendement Net de 11%. Une belle opération si je revend cet Appartement que j’ai payé 43000€ j’en tirais dans les 65.000€.

En janvier 2018, j’ai craqué pour un immeuble de 550m2 avec 9 logements, 4 F3 de 65M2, 2 T2 de 45 m2 carrez, deux T1 bis de 25m2, et un T3 de 55m2 que j’ai divisé en deux T1 bis haut de gamme de 25m2. Cerise sur le gâteau, il y a 15 boxs loués chacun entre 50 et 65€. Le bien me rapporte plus de 18% de rendement. Il a été acheté via une SCI à IR(impôt sur le;revenu). Je vais d’ici un an ou deux diviser (Officiellement) les F3 en T2 et augmenter encore la rentabilité, en passant de 10 à 12 lots.

Entre temps, on m’a proposé un petite maison de 40m2 sur 3 niveaux à rénover (le placo était déjà fait, et l’électricité refaite), j’ai craqué et acheté pour Cette maison pour … moins de 15.000€, tous frais confondu.
A ce prix on ne peut pas dire non…

Puis, alors que je me promenais en ville, je vois une pancarte « Immeuble à vendre » posée par un particulier. je suis tombé sous le charme de ce petit immeuble de 3 logements. J’ai négocié ferme, passant de 130.000€ à 110.000€. J’ai craqué et je l’ai acheté en août 2018. Sans faire de travaux, Il me rapporte 12%.

En 2019, je me reposerais un peu :), j’ai fais des petits travaux d’amélioration et décoration. Et c’est décidé, je vais me relancer, car des agences me proposent des biens et je vais me laisser tenter.

Je tenais aussi à vous dire, je ne suis pas riche, je ne suis pas un fils à papa, je n’ai jamais hérité, sauf une fois de mes parents, mon héritage, c’était des dettes…

j’ai acheté mes biens en faisant des erreurs, sur certains, J’aurais pu par exemple optimiser les crédits sur mon premier en prenant 20 ans au lieu de 15 ans.

Mais depuis je suis devenu très dur en négociation avec les banques, je les mets à genoux. Je fais financer mes biens à 120%, je refuse de mettre un centime dans l’apport. Et les banques me prêtent facilement, car les biens sont hyper rentables. Je ne fais pas de la division immobilière de bas niveau en divisant des maisons, je présente de vrais immeubles avec de gros cash-flow.

ça rassure les banques.

Maintenant, j’aide des gens à se lancer, à choisir les bons biens rentables, à les optimiser, à choisir les modes de gestion, à faire de la décoration à haut rendement, et les aide dans le choix des banques. j’oubliais, je fais toute la gestion des loyers moi même, j’ai des logiciels de gestion au top, j’y passe moins d’une heure par mois pour faire les quittances, les appels de fond et autre.

Si vous souhaitez vous lancer, contactez moi pour un coaching gratuit de 45 minutes GRATUIT : Coaching Immobilier

Domaines de compétences

Airbnb courte durée
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Immeuble de rapport
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Emprunt
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Mindset
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Parcours Immobilier

2008

Premier achat locatif Un appartement acheté sur plan.

2016

premier immeuble de rapportImmeuble de 7 logements de 290m2 habitables situé dans une petite ville de province.

2017

second immeuble de rapport Immeuble de 6 logements

2017

un maison et deux appartementsj’ai acheté une petite maison de ville et deux appartements car c’était la de très très bonnes affaires.

2017

troisième immeuble de rapport Immeuble de 3 logements .

2018

Ut quatrième immeuble de Rapport de 10 appartements et 15 box. toujours dans la même ville un immeuble très rentable

2019

Lancement de la stratégie Booster Airbnb Proj’ai commencé Avec un appartment pour lance un second 2 mois plus tard

2020

Duplication de la stratégie Booster Airbnb Protroisieme Airbnb copié sur les deux autres.

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Super formation, je suis passé de 200€ par mois à plus de 2000€ sur un appartement. Merci frederic pour ton coaching et tes idées novatrices, elle me permettent de générer tous les mois plus de réservations.

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Sans l’aide de Frederic, je n’aurais jamais osé me lancer et louer ma maison en courte durée quand je n’y suis pas (une semaine sur deux). Merci pour toutes tes astuces pour privatiser mes espaces.m personnels.

3000
3000 euros c’est ce que je gagne chaque mois grâce à mes 3 Airbnb. C’est facilement réalisable avec des petits appartements de 25m2

Frederic Immobilier
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